土地剛出讓，地上開(kāi)發(fā)的住宅卻已銷售3年，土地出讓程序在南京被重新解讀。

9月1日，南京市土地市場(chǎng)6宗土地同時(shí)出讓。其中，來(lái)自江寧區(qū)淳化的4宗住宅用地均只有一家開(kāi)發(fā)商競(jìng)買，并都以低于同區(qū)域地價(jià)的出讓底價(jià)迅速成交。這4幅地塊出讓面積及底價(jià)分別為：G33出讓面積3.39萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)9000萬(wàn)元；G34出讓面積2.54萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)6500萬(wàn)元；G35出讓面積4.16萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)1.07億元；G36出讓面積3.43萬(wàn)平方米，出讓底價(jià)8000萬(wàn)元。其周邊地價(jià)約為5482/平方米，房?jī)r(jià)約為9600元/平方米。

蹊蹺的是，雖然剛完成出讓，這4幅剛成交的地塊早在2008年就已開(kāi)始興建住宅，并陸續(xù)對(duì)外銷售，售價(jià)約為6000元/平方米，最低樓板價(jià)約為1600元/平方米。

對(duì)于“帶著房子拍賣土地”的出讓流程是否合法，業(yè)內(nèi)頗多質(zhì)疑。南京市國(guó)土局稱，這4宗土地屬于“違法用地補(bǔ)辦手續(xù)”，并且是“在違法用地查處手續(xù)已完成的前提下，按照國(guó)家要求其供地方式公開(kāi)出讓”。

然而，記者了解到，這4宗土地雖然早在2008年即被地方政府認(rèn)定為違法用地，但在其后的3年間，4宗土地依然順利建設(shè)，并繼續(xù)銷售。對(duì)此，南京市國(guó)土部門并未給出合理回應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士則懷疑，開(kāi)發(fā)商能夠在違建土地上正常開(kāi)發(fā)商品房并順利銷售，是否得到地方政府的“默許”？

“先上車后補(bǔ)票”

“(南京地產(chǎn))圈內(nèi)的人都認(rèn)為這是‘先上車后補(bǔ)票’。”一位不愿透露姓名的南京本地地產(chǎn)界人士告訴本報(bào)記者，實(shí)際上，這4宗住宅地塊在8月初剛掛牌就已經(jīng)引起了業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑。據(jù)這位業(yè)內(nèi)人士介紹，在掛牌前，這4幅土地就已經(jīng)在開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)。

據(jù)了解，這4宗土地均位于江寧區(qū)淳化街道104國(guó)道的兩側(cè)，且相互緊鄰。據(jù)南京本地房地產(chǎn)網(wǎng)站365地產(chǎn)家居網(wǎng)的實(shí)地調(diào)查，編號(hào)為G33、G34的兩幅地，已經(jīng)開(kāi)發(fā)成名為“東方花園”的小區(qū)。編號(hào)為G35、G36的地塊則分別開(kāi)發(fā)了名為“東郊新城”和“旺運(yùn)花園”的小區(qū)。當(dāng)前，這三個(gè)住宅小區(qū)已經(jīng)建設(shè)完畢。

9月1日，上述江寧4幅地塊以掛牌方式“帶著房子”成功出讓，拿地開(kāi)發(fā)商即是開(kāi)發(fā)上述住宅項(xiàng)目的三家企業(yè)南京市江寧區(qū)淳化村鎮(zhèn)建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限公司、江蘇鴻裕地產(chǎn)和南京臻瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。但是，“先開(kāi)發(fā)再拿地”的超常規(guī)程序卻引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛質(zhì)疑。

“從正常規(guī)范的土地出讓程序來(lái)看，這幾塊地開(kāi)發(fā)后再完成土地出讓肯定是不合法的?！蹦暇┲性禺a(chǎn)研究總監(jiān)張君告訴本報(bào)記者，這幾幅土地本來(lái)是集體用地，按照正常流程，土地肯定是先收儲(chǔ)后達(dá)到凈地水平，才能夠走招拍掛流程。

對(duì)于業(yè)內(nèi)的質(zhì)疑，南京市國(guó)土局提供給本報(bào)的書面說(shuō)明顯示，上述地塊屬于“違法用地補(bǔ)辦手續(xù)”。2008年，江寧區(qū)國(guó)土分局即認(rèn)定上述地塊的開(kāi)發(fā)為“違法占地”，做出“沒(méi)收地上建筑物”等處罰決定。而這次“帶著房子”的土地拍賣則是在“違法用地查處手續(xù)已完成的前提下，按照國(guó)家要求其供地方式必須為公開(kāi)出讓”，依法走的招拍掛流程。

同時(shí)，南京市國(guó)土局公開(kāi)的出讓文件規(guī)定，根據(jù)被沒(méi)收的相應(yīng)地塊上非法建筑物的資產(chǎn)評(píng)估值(4幅地合計(jì)約2.48億元)，競(jìng)得人需支付2.48億元贖回自己建設(shè)的地上建筑物。

執(zhí)行力疏漏

南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，這種“帶著房子賣地”是違規(guī)土地合法化的過(guò)程，是解決歷史遺留問(wèn)題的一種特殊途徑。他同時(shí)表示，由于南京早已加強(qiáng)了對(duì)土地審批和使用的監(jiān)管，每塊地的用途都要按照規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定，因此這類案例難再出現(xiàn)。

南京市國(guó)土局提供給本報(bào)的文字說(shuō)明顯示，此番違法用地以非常規(guī)模式合法化是為了“維護(hù)已購(gòu)地塊上住宅的購(gòu)房人權(quán)益，化解社會(huì)矛盾，妥善解決歷史遺留問(wèn)題”。但是，業(yè)內(nèi)對(duì)此說(shuō)法持保留態(tài)度。

據(jù)一位不愿透露姓名的本地開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人透露，雖然上述地塊在2008年即已被認(rèn)定為“違法占地”，在其后的3年間，其建設(shè)和銷售均未停止?！斑`法占地”查處后，為何非法建設(shè)的住宅項(xiàng)目仍然能夠在沒(méi)有取得銷售許可證的情況下順利銷售？

“(對(duì)于違法占地)我們國(guó)土部門是按照法律法規(guī)查處到位的?！苯瓕巺^(qū)國(guó)土局一位戚姓副局長(zhǎng)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，江寧區(qū)國(guó)土局只負(fù)責(zé)查處違法用地，違法建設(shè)不在國(guó)土部門管轄范圍內(nèi)。對(duì)于后續(xù)查處后違法開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目仍然順利銷售，他表示“不太清楚”，具體要咨詢南京市國(guó)土局。

記者隨后致電南京市國(guó)土局，對(duì)于上述提問(wèn)，南京市國(guó)土局辦公室一位負(fù)責(zé)人稱僅對(duì)拍賣流程給予書面答復(fù)，其他問(wèn)題不予回答。

“查處后還能夠順利建設(shè)銷售，我覺(jué)得應(yīng)該是地方政府有默許的成分，不然這么大的體量不可能做到。”一位不愿透露姓名的本地開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，正是因?yàn)榈胤秸畧?zhí)行上的疏漏才造成了如此大體量的土地能夠非法開(kāi)發(fā)并非法順利銷售。

他同時(shí)表示，政府的“縱容”態(tài)度，使得開(kāi)發(fā)商違法占地并不需要付出“很大”的代價(jià)。實(shí)際上，按照沒(méi)收地上建筑物再贖回的規(guī)定，江寧四宗土地僅僅被罰款2.48億元，如果算上低價(jià)取得土地的成本及開(kāi)發(fā)收益，開(kāi)發(fā)商的違規(guī)成本是“很劃算的”。